Ceny starších bytov rastú, na trhu chýbajú malé byty. Rastú aj ceny prenájmov.

Ceny starších bytov ponúkaných v Bratislave (byty „z druhej ruky“) v treťom štvrťroku 2018 vykázali ďalší rast. Vypočítali to analytici spoločnosti Bencont Investments.

Jednotková cena takéhoto bytu sa v priemere vyšplhala na 2 425 € / m² s DPH a dosiahla tak medziročný nárast 8,2 %. Stalo sa tak v súlade s rastom cien novostavieb, ktorý spôsobuje pokles ponuky na trhu. Pozorovateľný je trend rastu priemernej rozlohy bytov ponúkaných na sekundárnom trhu, čo môže znamenať nedostatok menších bytov, ktoré z ponuky rýchlo miznú.

Ceny starších bytov vykazujú veľmi podobný trend aj tempo rastu ako novostavby. Za posledné 4 roky, t.j. od roku 2014 vzrástli v priemere za Bratislavu ceny starších bytov o 34,3 %, čo znamená priemerné ročné tempo rastu 8,57%.

Tabuľka 1: Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave počas 3.Q.2018

Obvod

priemerná výmera

priemerná cena na m2

priemerná absolútna cena

BA I

82,42

2 973,82 €

237 587,43 €

BA II

65,41

2 298,84 €

146 343,72 €

BA III

69,41

2 447,62 €

167 869,00 €

BA IV

67,78

2 250,90 €

150 750,94 €

BA V

61,20

2 332,48 €

137 044,57 €

Bratislava

68,53

2 424,56 €

163 521,58 €



Tradične najvyššia cena starších bytov bola v Starom Meste a to na úrovni 2973 €/m². Ceny bytov v tejto mestskej časti sú v priemere o 600 €/m² vyššie ako v ostatných bratislavských okresoch. Pri dvojizbovom byte o veľkosti 50 m² sa ide o rozdiel v absolútnej cene bytu 30 000 €. Najlacnejšie byty sa nachádzajú v okresoch BA IV na úrovni 2250 €/m².

Z hľadiska priemernej rozlohy analytici na sekundárnom trhu s bytmi zaznamenali nárast na 68,53 m². Od koncu roka 2017 tak rozloha vzrástla o vyše 5 m². Zaujímavé tu je porovnanie s primárnym trhom s novostavbami. Priemerná rozloha ponúkaných novostavieb ku koncu tretieho štvrťroka 2018 predstavovala 68,8 m², čo je takmer identické číslo, ako ponúkané byty zo sekundárnej ponuky. Pri pohľade na priemernú rozlohu predaných novostavieb je však evidentné, že kupujúci preferujú menšie byty. V súčasnosti tak chýba ponuka menších bytov na trhu s novostavbami, ale aj na trhu so staršími bytmi. To v blízkej budúcnosti môže vyvolať zvýšený rast cien menších bytov.

Absolútna cena bytov z druhej ruky takisto rástla. K tretiemu štvrťroku dosiahla 163 tisíc €. Najlacnejšie byty boli v Petržalke (137 tisíc €), kde je podstatne vyššia ponuka menších bytov ako vo zvyšku Bratislavy. Najdrahšie byty sú stále v Starom Meste - 238 tisíc €. Z hľadiska izbovosti sa v ponuke na sekundárnom trhu zaznamenal najväčší počet trojizbových bytov, ktoré zo štatistickej vzorky 1000 bytov predstavovali 41%. 32% tvorili dvojizbové byty, 16% jednoizbové, 10% štvorizbové a len 1% 5-izbové byty.

Priemerná cena prenájmu v Bratislave dosiahla v treťom štvrťroku 800 € na mesiac vrátane energií. Priemerná cena prenájmov na m² vrátane energií bola 12,41 €, čo medziročne predstavovalo nárast o 11%. Nárast ceny prenájmov bol spôsobený všeobecným rastom cien nehnuteľností, no do istej miery aj tým, že sa v ponuke bytov na prenájom objavuje stále viac „novostavieb“ (bytov s vekom cca do 10 rokov).

Tabuľka 4: Ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií podľa izbovosti a jednotlivých okresov

Okres/izbovosť

1

2

3

4

5

Spolu

BA I

549,86 €

845,60 €

1 118,58 €

2 302,13 €

3 535,00 €

1 027,25 €

BA II

493,33 €

633,34 €

805,25 €

1 059,94 €

 

685,00 €

BA III

439,23 €

657,62 €

935,43 €

1 330,00 €

 

741,21 €

BA IV

446,71 €

637,60 €

757,67 €

1 441,67 €

1 700,00 €

704,47 €

BA V

472,58 €

639,57 €

847,68 €

 

 

627,72 €

Spolu

482,34 €

713,26 €

921,62 €

1 525,15 €

2 923,33 €

800,38 €



Matúš Jančura, hlavný analytik Bencont Investments: „Ceny starších bytov aj v treťom štvrťroku pokračovali so zvýšeným tempom rastu, ktoré prekonalo tempo rastu cien novostavieb. Dôvodom je obmedzená ponuka na trhu, ktorá nezodpovedá súčasnej úrovni dopytu. Úroveň dopytu na sekundárnom trhu sa presne kvantifikovať nedá, no na primárnom trhu, aj napriek zavadeniu opatrení NBS a výraznému poklesu ponuky, stále evidujeme silný predaj. Ponuka novostavieb na primárnom trhu sa od roku 2017 znížila o viac než 30%. Kupujúci sa tak obracajú na sekundárny trh, ktorý disponuje jednak zásobou lacnejších starých bytov a z časti aj ponukou novostavieb, ktoré sa ako investičné byty vracajú do ponuky. Evidentný je na trhu nedostatok menších bytov. Priemerná rozloha predaných novostavieb dosahuje 60 m², zatiaľ čo priemerná rozloha voľných novostavieb, ako aj bytov zo sekundárneho trhu, je 68 - 69 m². To znamená, že ponuka menších bytov klesá, resp. z ponuky miznú najrýchlejšie a ostávajú v nej skôr väčšie byty. Ceny týchto bytov budú pravdepodobne rásť rýchlejším tempom ako väčšie byty. Okrem toho v prospech rastu cien starších bytov môže hovoriť aj úverová regulácia, keď si kupujúci kvôli obmedzeniam budú musieť kúpiť skôr starší byt. Z hľadiska dopytu v súčasnosti nevidíme dôvody na pokles cien. Nezamestnanosť je na rekordne nízkej úrovni, úrokové sadzby takisto a mzdy stále ďalej narastajú. Z týchto dôvodov predpokladáme približovanie sa cien starších bytov k novostavbám s medziročným tempom okolo 6-7%, pričom menšie byty v populárnych lokalitách môžu rásť aj tempom do 10% medziročne.